Steuerliche Bewertung

 

Nach der Neufassung des Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetzes regeln zahlreiche Vorschriften die erbschaftsteuerliche Bewertung des Endvermögens. Der Begriff "Endvermögen" ist mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz neu eingeführt worden.

 

Erbschafts- und Schenkungssteuer fällt bei selbst genutzten Immobilien in den meisten Fällen nicht an. Die selbst bewohnte (steuerfreie gestellte) Wohnfläche darf jedoch bei Kindern nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen. Die Ermittlung der Wohnfläche richtet sich hierbei nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung (WoFIV).

 

Das Grundvermögen soll grundsätzlich mit dem Verkehrswert abhängig von der Grundstücksart bewertet werden. Hierbei wird auf die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normierten Bewertungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren) abgestellt. Weiterhin bestehen Ländererlasse zur Bewertung des Grundvermögens.

 

Beim Vergleichswertverfahren wird der gemeine Wert des Grundstückes vorrangig auf Grundlage der von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen (Kaufpreisen) abgeleitet. Voraussetzung hierfür ist, dass es sich um weitgehend gleichartige Immobilien (gleiche Lage, Nutzung, Größe, Ausstattung, Zuschnitt und sonstige Beschaffenheit) handelt. Bei Gebäuden ist dies in der Regel nur bei größeren einheitlich und gleichartig gebauten Siedlungen oder Wohnungen möglich, wobei schon nach wenigen Jahren deren Erhaltungszustand stark differieren kann.

 

Das Ertragswertverfahren findet Anwendung für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Immobilien, für die sich auf dem Grundstücksmarkt eine übliche Miete feststellen lässt. Der Verkehrswert wird hierbei auf Basis des Ertrags (Miete), dem Bodenwert, dem baulichen Zustand und dem Alter des Gebäudes berechnet.

 

Die Bewertung des Grundvermögens nach dem Sachwertverfahren ist für alle anderen Immobilien vorgesehen, für die kein Vergleichswert ermittelt werden kann bzw. die üblicherweise nicht zur Vermietung bestimmt sind. Hierbei wird der Verkehrswert anhand der Herstellungskosten der baulichen und nichtbaulichen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt. Beim Sachwertverfahren sind besondere wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen und der Marktbezug anhand einer Marktanpassung
anzubringen.

 

In allen Fällen, wo der Verkehrswert durch Schätzung zu ermitteln ist, werden sich Steuerpflichtige, Steuerberater, Finanzbeamte, Finanzrichter und Bewertungssachverständige mit Gutachten und Gegengutachten befassen müssen. Dies gilt vor allem für die Fälle bei denen besonders gelagerte Umstände vorliegen.